Sanierungsgebiete

Ziel von Sanierungen ist die städtebauliche Verbesserung und Aufwertung der bereits bebauten Bereiche, durch die Beseitigung städtebaulicher Missstände und durch Maßnahmen zur Verbesserung der Wohn- und Lebensbedingungen für die Bewohner. Dabei soll die gewachsene bauliche Struktur der Stadt und ihrer Ortsteile erhalten und zeitgemäß weiterentwickelt werden.

Aktuelle Sanierungsgebiete

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Ein Sanierungsverfahren läuft in vier Phasen ab:
  • Vorbereitung (§§ 140 - 145 BauGB)

    Grobanalyse, Vorbereitende Untersuchungen, Feststellung von städtebaulichen, sozialen und infrastrukturellen Missständen, Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung, Entwicklung eines Handlungskonzeptes, Aufnahmeantrag in ein Förderprogramm.
  • Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes (Gemeinderatsbeschluss, §§ 142, 143 BauGB)

    Dabei ist auch zu entscheiden, welches Verfahrensrecht bei der Sanierungsdurchführung anzuwenden ist.
  • Durchführung (§§ 146 - 148 BauGB)

    Ordnungsmaßnahmen (zum Beispiel Herstellung, Änderung oder Umgestaltung von Erschließungsanlagen) und Baumaßnahmen (zum Beispiel Modernisierung und Instandsetzung).
  • Abschluss (§ 162 BauGB)

    Förderrechtliche Abrechnung und Aufhebung des Sanierungsgebietes (Gemeinderatsbeschluss), Schlussbericht erstellen. Je nachdem, welches Verfahrensrecht anzuwenden war, Erhebung von Ausgleichsbeträgen (§ 154 ff BauGB).

Die Festlegung als Sanierungsgebiet hat zur Folge, dass bei allen Grundstücken im Grundbuch ein so genannter „Sanierungsvermerk“ eingetragen wird. Dies bedeutet, dass Veränderungen wie die Durchführung baulicher Maßnahmen (Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung oder Beseitigung von baulichen Anlagen und erhebliche oder wertsteigernde Veränderungen) oder Veräußerungen, sowie Vermietung und Verpachtung nach § 144 des Baugesetzbuches einer besonderen Genehmigungspflicht durch die Stadt unterliegen. Außerdem steht der Stadt ein besonderes Vorkaufsrecht zu. Damit soll sichergestellt werden, dass die vorgesehenen Maßnahmen den Sanierungszielen entsprechen. Die Sanierungsgenehmigung ersetzt für genehmigungspflichtige bauliche Vorhaben nicht die Baugenehmigung.

Die grundlegenden förderrechtlichen Rahmenbedingungen für die Durchführung und Förderung privater Maßnahmen nennt die "Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums über die Förderung städtebaulicher Erneuerungs- und Entwicklungsmaßnahmen" (StBauFR).

Demnach erfolgt die Förderung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in Form eines verlorenen Zuschusses. Die genauen Förderkonditionen für die einzelnen Sanierungsgebiete werden vom Gemeinderat festgelegt.

Um der Konzentration der Fördermittel auf einzelne wenige kostenintensive Einzelmaßnahmen und der Inanspruchnahme durch unbedeutende Kleinmaßnahmen vorzubeugen, beinhalten die zu beschließenden Fördergrundsätze in der Regel zwei weitere wesentliche Elemente:
  • Eine Bagatellgrenze zum Ausschluss von Maßnahmen mit zu geringem Wirkungsgrad
  • Eine degressive Staffelung der Förderung

Vor Beginn der Baumaßnahmen muss dabei mit der Stadt ein Sanierungsvertrag abgeschlossen werden.

Des Weiteren gelten gleichermaßen die besonderen abgaben- und steuerrechtlichen Vorschriften des BauGB beziehungsweise der Steuergesetzgebung, insbesondere die Vergünstigungen nach den §§ 7 h und 10 f EStG für Modernisierungen und Instandsetzungen im Sanierungsgebiet.