Gewerbegebiet Bohnau-Süd

Bild_2022_07_08_Luftbild mit Strukturkarte Gewerbegebiet Bohnau-Sued

Worum geht es?

Das Gewerbegebiet Bohnau gehört zu den ältesten Gewerbegebieten der Stadt und mit einer Fläche von ungefähr 53 Hektar auch zu den größten. Da es inzwischen weitestgehend bebaut ist, plant Kirchheim unter Teck mit „Bohnau-Süd“ dessen Erweiterung. Dabei handelt es sich um ein rund 21 Hektar großes Gebiet, das etwa zwei Kilometer südöstlich der Stadt in einem Dreieck zwischen Autobahn, Jauchertbach, der Wohnbebauung Pfaffenhalde und der Tannenbergstraße liegt.

Der Kirchheimer Gemeinderat hatte im Oktober 2020 die Aufstellung eines Bebauungsplans beschlossen. Die geplante Erweiterung des Gewerbegebiets ist auch eine Reaktion auf die anhaltend hohe Nachfrage nach Gewerbeflächen von lokalen Unternehmen als auch Firmen außerhalb Kirchheims.

Was ist geplant?

Die Bohnau-Süd bietet für Kirchheim die Chance, sich verstärkt als zukunftsträchtiger Wirtschaftsstandort zu positionieren. Die geplante Gebietserweiterung ist jedoch auch für weitere Unternehmensansiedlungen attraktiv.

Von den rund 21 Hektar Fläche sollen etwa 16 Hektar gewerblich genutzt werden. Die übrige Fläche ist als Grünflächen, beispielsweise als ökologischer Ausgleich, vorgesehen.

Zeitschiene und Veranstaltungen

Die Zeitschiene stellt den aktuell angestrebten Prozess dar. Aufgrund unvorhersehbarer Einflüsse kann sich der Zeitplan jedoch verzögern.Zahlenstrahl 2026

Was ist bisher passiert?


Ein neues Gewerbegebiet bringt immer einen Eingriff in die Fläche mit sich. Unverzichtbar ist es daher, ökologische, soziale, verkehrliche und wirtschaftliche Auswirkungen zu untersuchen. Nach Vorliegen der Ergebnisse muss im Spannungsfeld verschiedener Interessen abgewogen werden. In Bezug auf die Bohnau-Süd fand diese Abwägung bereits im Zuge der Aufstellung des Flächennutzungsplans (FNP) statt. Damals wurden Gemeinderäte und die Bürgerschaft in den Abwägungsprozess miteinbezogen. Sie haben darüber entschieden, an welcher Stelle der Stadt Gewerbeschwerpunkte entwickelt werden sollen. Nach sorgfältiger Abwägung fiel die Entscheidung auf die Flächen zwischen der Autobahn A8 und dem bestehenden Gewerbegebiet Bohnau. 

Der erste wichtige Meilenstein im Planungsprozess des zukünftigen Gewerbegebiets Bohnau-Süd war der Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans im Oktober 2020 (Informationen zur Zeitschiene und den Gemeinderatsbeschlüssen finden Sie im nachfolgenden Text). Die Verwaltung der Stadt Kirchheim unter Teck hat zwischenzeitlich einiges auf den Weg gebracht.

So wurde der Bebauungsplanentwurf aufgrund der eingegangenen Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange und der Bürgerschaft überarbeitet. Eine wesentliche Änderung zum ersten veröffentlichen Entwurf stellen die verschiedenen Grünflächen im Gebiet dar. So dienen die Flächen im Westen des Gebiets als Puffer zur angrenzenden Wohnbebauung und können gleichzeitig für den ökologischen Ausgleich genutzt werden. 

Neben der formalen Beteiligung im Rahmen des Bebauungsplanprozesses fanden seit Beginn des Prozesses verschiedene ergänzende Beteiligungsformate für Eigentümerinnen und Eigentümer, interessierte Bürgerinnen und Bürger sowie Unternehmerinnen und Unternehmer statt.

Informationsveranstaltung Bohnau-Süd am 07.07.2026 in der Teck-Grundschule

Als weiteren Baustein des seit 2020 durchgeführten Informationskonzeptes zur Gewerbegebietsentwicklung wurden die Bewohnerinnen und Bewohner der angrenzenden Wohngebiete eingeladen. Oberbürgermeister Dr. Bader und seine Mitarbeitenden aus der Verwaltung haben die Fortschritte in den jeweiligen Teilprojekten an Stellwänden vorgestellt, sodass ein intensiver Austausch mit den Teilnehmenden erfolgen konnte. Fragen zum Projekt wurden auf Handzetteln notiert und sind in der Fragensynopse beantwortet.

Ortsbegehung des geplanten „Gewerbegebiets Bohnau-Süd“ mit den Mitglieder des Gemeinderats und der Bürgerinitiative „Hungerberg Nord“

Im Rahmen der Gewerbegebietsentwicklung Bohnau-Süd wurde seitens des Gemeinderats der Wunsch geäußert, sich mit Vertreterinnen und Vertretern der Bürgerinitiative „Hungerberg Nord“ auszutauschen. Unter nachfolgendem Link können Sie die Veranstaltungsdokumentation abrufen:

Dialogveranstaltung für Unternehmer:innen mit Ansiedlungsinteresse in der Bohnau-Süd

In einer Dialogveranstaltung am 23. November wurde mit ansiedlungswilligen Betrieben und Unternehmer:innen  über die weitere Konzeption des Gewerbegebietes Bohnau-Süd gesprochen. Unter nachfolgendem Link können Sie die Veranstaltungsdokumentation abrufen:

Dokumentation Unternehmerdialog Bohnau-Süd (PDF)

Auf gute Nachbarschaft!
Beteiligungsveranstaltung zum Gewerbegebiet Bohnau-Süd

Unter dem Motto „Auf gute Nachbarschaft“ haben wir alle Nachbarinnen und Nachbarn am Montag, 16. Mai 2022 eingeladen, sich über die aktuellen Entwicklungen und den Planungsstand des Gewerbegebietes Bohnau-Süd zu informieren und ihre Ideen zur Gestaltung der Grünfläche zwischen Wohnbebauung und Gewerbeflächen einzubringen.

Die Ergebnisse der Veranstaltung wurden in einer Dokumentation festgehalten, die unter nachfolgendem Link abgerufen werden kann. Die eingebrachten Ideen und Anregungen werden derzeit noch soweit möglich in den Prozess eingearbeitet.

Dokumentation Beteiligungsveranstaltung
Auf gute Nachbarschaft! (PDF)

Bürgerinformationsveranstaltung

Am Freitag, 10.12.2021 fand ein digitaler Bürgerdialog statt. Bei dieser Online-Veranstaltung haben wir Sie über das Ergebnis der Online-Umfrage, den Bebauungsplan, die allgemeinen baulichen Entwicklungen und den zeitlichen Projektablauf informiert und haben uns mit Ihnen über Ihre Ansichten, Wünsche und Bedenken ausgetauscht. Die vollständige Dokumentation der Veranstaltung inklusive der Ergebnisse der Online-Umfrage steht nun zur Verfügung.

Dokumentation Dialogveranstaltung (PDF)

Präsentation Dialogveranstaltung (PDF)


Online-Befragung

Im Zuge der Bürgerbeteiligung wurde eine Online-Befragung durchgeführt, in der die wichtigsten Themen, Sorgen und Bedarfe der Bürgerinnen und Bürger abgefragt wurden.
Die Ergebnisse dieser Umfrage wurden ausgewertet und den Bürgerinnen und Bürgern von im Rahmen der digitalen Dialogveranstaltung am Freitag, 10.12.2021 präsentiert. Die vollständige Dokumentation der Veranstaltung inklusive der Ergebnisse der Online-Umfrage steht nun zur Verfügung.

Gemeinderatsbeschlüsse, Gutachten und Untersuchungen

Bebauungsplan

Am 07. Oktober 2020 hat der Gemeinderat den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan des Gewerbegebiets Bohnau-Süd gefasst: Die Sitzungsvorlage mit dem damaligen Bebauungsplanentwurf kann unter folgendem Link herunter geladen werden:

Sitzungsvorlage und Bebauungsplanentwurf Oktober 2020
 
Der Gemeinderat hat am 18.03.2026 den Auslegungsbeschluss für den Bebauungsplan gefasst.


Grunderwerb

In den Grundstückskaufverträgen wurden zugunsten der Stadt zwei Rücktrittsrechte eingetragen, um sie hinsichtlich der finanziellen Risiken beim Flächenerwerb abzusichern. Das erste Rücktrittsrecht wurde für den Fall formuliert, dass die Grundstücke bis zu einem bestimmten Zeitpunkt nicht vollständig von der Stadt erworben werden können. Der Gemeinderat hat am 26.07.2023, vor Ablauf der Frist, beschlossen, auf das Rücktrittsrecht eins zu verzichten.
 
Sitzungsvorlage zum Rücktrittsrecht im Rahmen der Grundstückskaufverträge 2023
 
Bis März 2024 konnten über 70 Prozent der zu erwerbenden Flächen notariell beurkundet werden. Um die Grunderwerbsverhandlungen voran zu bringen und weitere Anreize für Eigentümer bieten zu können, wurde am 13.03.2024 vom Gemeinderat beschlossen, die Auszahlung der Kaufpreise für wichtige Teilbereiche des Plangebiets im Bedarfsfall vorzuziehen.
 
Sitzungsvorlage zur vorzeitigen Auszahlung wichtiger Teilbereiche 2024
 
Im Zuge der Entwicklungsplanung für das Gewerbegebiet „Bohnau-Süd“ hat die Stadt den Grundstückseigentümern in den vergangenen Jahren den Erwerb ihrer Flächen angeboten. Es ist jedoch nicht gelungen, sämtliche Grundstücke zu erwerben. Eine Neuordnung der im Gebiet liegenden Grundstücke ist aufgrund ihres jetzigen Zuschnitts erforderlich, um die vorgesehene gewerbliche Nutzung zu ermöglichen und die Festsetzungen des Bebauungsplans verwirklichen zu können.

Sitzungsvorlage Umlegung 

Quartiersbezogenes Energie- und Mobilitätskonzept für das Gewerbegebiet Bohnau-Süd

Das Gewerbegebiet Bohnau-Süd soll ein nachhaltiges Gewerbegebiet werden, welches Themen wie Ressourceneffizienz, Flächenverbrauch oder Nutzung von Synergien berücksichtigt. Ein wesentlicher Baustein zur Erreichung dieses Ziels ist die zukünftige Energieversorgung sowie das Mobilitätsangebot innerhalb des Quartiers.
Der Gemeinderat hat daher am 15.03.2024 zugestimmt, die Tochtergesellschaft der EnBW - "EnBW-Nachhaltige Quartiere" damit zu beauftragen, ein integriertes und quartiersbezogenes Energie- und Mobilitätskonzept zu entwickeln.
 
Sitzungsvorlage zur Beauftraung eines Energie- und Mobilitätskonzeptes 2023


Im Rahmen der Entwicklung des Gewerbestandortes Bohnau-Süd wurde die EnBW mit der Untersuchung eines quartiersbezogenen Energie- und Mobilitätskonzeptes beauftragt. Es stellt sich nun heraus, dass die Ergebnisse der beiden Themen getrennt behandelt werden sollen. Aus den bisherigen Untersuchungen geht hervor, dass die verkehrliche Abwicklung des künftigen Gewerbegebietes auch im bestehenden Verkehrssystem unter Anpassung des Knotenpunktes Jesinger Straße / Einsteinstraße und der Umgestaltung der Tannenbergstraße funktioniert. Die Frage der Parkierung soll in konventioneller Art auf den jeweiligen Gewerbegrundstücken erfolgen und mit städtischen und betrieblichen Mobilitätsangeboten ergänzt werden.
Link zur Sitzungsvorlage


Ziel der Stadt ist es ein zukunftsfähiges Gewerbegebiet zu entwickeln, welches unabhängig von fossilen Rohstoffen ist, sich weitestgehend selbst mit erneuerbaren Energien versorgt, innovative Ansätze verfolgt und zur Wärmewende beiträgt. Die vorgestellten Leistungspakete 1 und 2 zeigen Ergebnisse für die Entwicklung eines kalten Nahwärmenetzes auf Basis von Erdwärmesonden mit dezentralen Wärmepumpen. Aufgrund von Entwicklungen, konnte das Quartiersenergiekonzept, nicht weiterverfolgt werden. Eine fossile Rohstoffunabhängige Energieversorgung kann jedoch auch dezentral und passgenau von den Unternehmen erfolgen.

Aufgrund der Entwicklung konnte das Quartiersenergiekonzept nicht weiterverfolgt werden.
Eine von fossilen Rohstoffunabhängige Energieversorgung kann jedoch auch dezentral und passgenau von den Unternehmen erfolgen.



Bild_2021_12_08_Strukturkarte_Gewerbegebiet_Bohnau_Sued

Hier finden Sie eine kurze Übersicht über die zentralen Ergebnisse der im Zusammenhang mit Bohnau-Süd durchgeführten Gutachten.

Hinweis: Es werden jeweils die zentralen Ergebnisse zusammengefasst und eingestellt. Zusammen mit der nächsten öffentlichen Auslegung des Bebauungsplans werden die Gutachten in Gänze veröffentlicht. Maßnahmen, die Aufgrund der Ergebnisse der Gutachten erforderlich sind, werden in den Bebauungsplan eingearbeitet.

Informationen für interessierte Unternehmen

Erst mit Abschluss des Bebauungsplanverfahrens beginnt die Bewerbungsphase für die Gewerbeflächen in der Bohnau Süd. Ein genaues Datum kann zu diesem Zeitpunkt noch nicht genannt werden.
Es wird jedoch auf die Zeitschiene verwiesen. Aufgrund unvorhersehbarer Einflüsse kann sich diese jedoch verzögern.

Die Stadtverwaltung Kirchheim unter Teck führt eine unverbindliche Interessentenliste von Unternehmen, die Interesse an Gewerbeflächen in der Bohnau Süd haben. Bei Flächenanfragen senden Sie uns bitte den Fragebogen zur Unternehmensansiedlung ausgefüllt zu.

Fragebogen zur Unternehmensansiedlung (PDF)

Unternehmen, die sich auf der unverbindlichen Interessentenliste eingetragen haben, werden über anstehende Veranstaltungen sowie frühzeitig über den Vermarktungsbeginn informiert. 

Darüber hinaus können Interessenten sich unter www.kirchheim-teck.de/gewerbegebiete über den Wirtschaftsstandort Kirchheim unter Teck sowie weitere Themen zu unseren Gewerbegebieten informieren.

Interessenten können sich selbstständig über die Projekt-Webseite www.kirchheim-teck.de/bohnau-sued informieren, auf der die aktuellen Informationen und Neuigkeiten veröffentlicht werden.

Unternehmen, die sich auf der unverbindlichen Interessentenliste eingetragen haben, werden über anstehende Veranstaltungen sowie frühzeitig über den Vermarktungsbeginn informiert.

Häufig gestellte Fragen zum Inhalt

Das Gewerbegebiet Bohnau-Süd liegt im südlichen Teil der Stadt Kirchheim unter Teck, zwischen dem Gewerbegebiet Bohnau, dem Wohngebiet Pfaffenhalde und der Bundesautobahn A8.


Lageplan geplantes Gewerbegebiet Bohnau Süd
In der Bohnau gibt es keine  verfügbaren freien Gewerbegrundstücke mehr, der Bedarf an Flächen ist hingegen vorhanden.

Einer Betriebsstätten-Befragung aus dem Jahr 2016 zufolge kann für den Zeitraum bis 2030 bei konservativen Annahmen für Kirchheim im Gesamten von einem Bedarf von rund 40 Hektar an zusätzlichen Gewerbeflächen ausgegangen werden. Die Stadt bekommt immer wieder Anfragen – von heimischen Unternehmen, die erweitern möchten, aber auch von Unternehmen, die sich in Kirchheim ansiedeln wollen.

Aufgrund der Lage und der guten Anbindung gilt Kirchheim als attraktiver Wirtschaftsstandort.
Die Erweiterung des Gewerbegebiets hat für Kirchheim zweierlei Bedeutung: Zum einen sollen die bestehenden Unternehmen trotz Bedarf an Erweiterungsflächen am Standort bleiben können, so dass der Bestand gesichert wird. Zum anderen sollen gerade auch Unternehmen, die im Bereich der Zukunftstechnologien arbeiten, die Möglichkeit bekommen, sich an diesem Wirtschaftsstandort niederzulassen und sich zu entwickeln.
Eine Aussage über die genaue Anzahl neuer Arbeitsplätz ist nicht zu treffen. Unbestritten ist aber, dass die Erweiterung des Gewerbegebiets und die Stärkung des Standorts bestehende Arbeitsplätze sichert und ohne Frage auch neue Arbeitsplätze geschaffen werden.
Die Gewerbeflächen in der Bohnau-Süd sind für heimische Unternehmen gedacht, so dass sie sich je nach Bedarf erweitern können, aber auch für Unternehmen aus dem Bereich der Zukunftstechnologien, die sich in Kirchheim niederlassen wollen und damit auch zur Stärkung und Entwicklung des Standorts beitragen.

Häufig gestellte Fragen zum Prozess

Das Klimagutachten liegt vor und kann unter dem Punkt Überblick über Gutachten und Untersuchungen eingesehen werden.  Maßnahmen die im Gutachten empfohlen werden, wurden bereits in den neuen Bebauungsplanentwurf eingearbeitet. Beispielsweise wird der Kaltluftbahn im Westen des Plangebiets durch den eingeplanten Grünzug Rechnung getragen.
Im Herbst 2020 hat Oberbürgermeister Bader mit den meisten Landwirten persönlich gesprochen. Zudem wurde ein Tauschflächenkonzept ausgearbeitet.

Aktuelle Entwicklungen


Die anfängliche Planung sah eine Umgehungsstraße von der Kreuzung Einsteinstraße/Tannenbergstraße über die A8 hin zur B465 vor. Diese neue Verbindung sollte sowohl das Gewerbegebiet Bohnau-Süd als auch den Regionalen Vorhaltestandort Hungerberg an die B465 anbinden. Am 26. September 2021 fand ein Bürgerentscheid zum Regionalen Vorhaltestandort Hungerberg statt, welcher negativ für das Projekt Hungerberg ausging. Infolge dessen wurde das Projekt eingestellt.
Diese Entwicklungen hat Auswirkung auf die verkehrliche Anbindung der Bohnau-Süd. Die Stadt Kirchheim unter Teck sieht kurz- bis mittelfristig keine Möglichkeit die Umgehungsstraße mit Brücke über die A8 ohne Unterstützung der Gemeinde Dettingen umzusetzen.

Verfahrensstand


Im Jahr 2018 wurde eine verkehrliche Voruntersuchung für die Entwicklung der Gewerbegebiete Bohnau-Süd und Hungerberg beauftragt, um eine erste Einschätzung zu deren verkehrlichen Wirkung zu erhalten. Da gemessen an dem frühen Planungsstadium zum Zeitpunkt der Erstellung der verkehrlichen Studie die Datengrundlagen (z.B. Anzahl der Beschäftigten, Gebietsgröße, Struktur und Nutzung der Gewerbegebiete) nicht endgültig feststanden, musste das zu erwartende Verkehrsaufkommen überschlägig geschätzt werden.
 
Im Sommer 2020 hat die Stadt Kirchheim unter Teck die Planung zur Erweiterung des Gewerbegebiets Bohnau wieder aufgenommen. Da die Grundlagen und Rahmenbedingungen der Verkehrsuntersuchung von 2018 inzwischen überholt und somit für das aktuelle Bebauungsplanverfahren nicht mehr verlässlich sind, wurde eine Überarbeitung und Vertiefung der Verkehrsuntersuchung beauftragt.
 
Inzwischen fand zudem eine Detailbetrachtung des Verkehrsknotenpunktes Einsteinstraße und Jesinger Straße statt.

Die mehrmalige Untersuchungen aus den Jahren 2021,2023 und 2025 belegen, dass eine Abwicklung über das bestehende Straßensystem funktioniert und die Annahmen zu Beginn valide sind.  

Häufige Fragen zur Beteiligung

Gerade bei so einem bedeutsamen Vorhaben ist es wichtig, alles transparent zu machen und frühzeitig zu informieren. Aus diesem Grund gaben es seit Beginn des Planungsprozesses verschiedenste Informations- und Beteiligungsformate für unterschiedliche Zielgruppen.

Formale Beteiligung im Rahmen des Bebauungsplans


Beteiligungsverfahren werden in formale und ergänzenden/informelle Formate unterschieden. Im Rahmen des Bebauungsplans sind formale Beteiligungsformate durchzuführen und werden vom Gesetzgeber vorgeschrieben. In einem solchen Format haben die Träger öffentlicher Belange sowie die Bürgerschaft in einem festgelegten Zeitraum die Möglichkeit ihre Anregungen und Stellungnahmen zum Bebauungsplan einzureichen. 

Ende 2020 wurde im Rahmen des Bebauungsplanprozesses die frühzeitige Beteiligung durchgeführt. Die nächste formale Beteiligung der Öffentlichkeit und Träger öffentlicher Belange wird nach dem Auslegungsbeschluss des Bebauungsplans durchgeführt. (30.03.2026 bis 08.05.2026)

Ergänzende Beteiligungsformate seit 2020


Die ergänzenden oder auch informellen Beteiligungsformate gehen über das gesetzlich notwendige Maß der formalen Beteiligung hinaus. Aus Sicht der Stadtverwaltung sind sie für einen guten Beteiligungsprozess jedoch unerlässlich. Sie umfassen beispielsweise Informationsveranstaltungen, Befragungen aber auch Bürgerbeteiligungen. Seit Herbst 2020 haben verschiedene Beteiligungsformate dieser Art stattgefunden. Ziel der Stadt war und ist es, die verschiedenen Zielgruppen einzubinden, Ideen und Wünsche aufzunehmen und soweit möglich zu berücksichtigen.

Eine Übersicht über Veranstaltungen, die in den letzten Jahren stattgefunden haben, finden Sie unter dem Punkt Zeitschiene und Veranstaltungen.

Informationen zu anstehenden Veranstaltungen, zum Wie und Wann erhalten Sie hier auf der städtischen Homepage.


Unter Veranstaltungen, finden Sie Informationen über anstehende Veranstaltungen.
Auf der städtischen Homepage werden wir Sie fortlaufend aktuell informieren – zum Bürgerbeteiligungsprozess und Projektverlauf